住建部邁第一步 我們離買房"所見即所得"還有多遠?

       2月24日，新華社發布《權威專家回應"住宅建筑應以套內使用面積進行交易"》，中國建筑科學研究院有限公司相關負責人對受到廣泛關注的《住宅項目規范(征求意見稿)》的條款進行解讀。對于住房和城鄉建設部公示的意見稿中第2.4.6條規定"住宅建筑應以套內使用面積進行交易"，權威專家在說明中明確了"套內使用面積"的核心定義:"所見即所得"。

那么，此次意見稿的調整對普通消費者來說究竟意味著什么?

僅僅作為一項行業建筑規范，這一調整能否影響實際房產交易?

我們距離真正按照套內使用面積買房距離還有多遠?

更進一步的改革:所見即所得

權威專家在新華社采訪中解釋:"住宅建筑應以套內使用面積進行交易"這一條款的提出，在規范起草過程中，對國際國內住宅面積計算做法進行調研，按套內使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內建筑面積。按照《國務院關于印發深化標準化工作改革方案的通知》中"提高標準國際化水平"要求，為了提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度，此次規范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統一按套內使用面積計算。

這一做法主要解決兩方面問題:一是解決套內建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結構類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導致套內建筑面積相同的情況下，而套內實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現"所見即所得"。

這是對目前公眾理解的套內面積的全新解釋。

澎湃新聞查詢發現，我國住宅建筑交易當前仍沿用《商品房銷售管理辦法》。

2001年6月1日開始施行的《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)的第十八條顯示，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

其中規定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

而根據2000年8月1日實施的《房產測量規范》GB/T 17986.1-2000(以下簡稱《測量規范》)國家標準規定:

房屋套內建筑面積由房屋套內使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

也就是說，根據《商品房銷售管理辦法》，即使以套內建筑面積計價，購房者仍然需要承擔墻體，樓梯等面積。

而建筑面積則是套內建筑面積再加上公攤的面積。

簡單理解就是:即建筑面積>套內建筑面積>套內使用面積。

而最新的解釋則明確交易的主體將會是自己真正可以實際測量的套內部分，也就是我們真正的"實用面積"。

距離買房"所見即所得"還有多遠?

有評論人士指出:由于這份《住宅項目規范(征求意見稿)》是設計規范文件，無權越界染指銷售管理文件。因此，真正涉及房屋銷售時，仍然不可能按照這一規范執行。

澎湃新聞從業內人士處了解到，需要真正要將這一規范運用到實際銷售，除了征求意見本身能夠獲得順利通過，至少還需要修改目前仍沿用的《商品房銷售管理辦法》。另外，當前商品房預售合同中，僅明確了房屋建筑面積、套內建筑面積以及公用分攤建筑面積、地下附屬面積等，而不動產權證書面積一欄也僅顯示宗地面積及建筑面積。如果最終落實"住宅建筑應以套內使用面積進行交易"，則商品房預售合同及不動產權證書均需明確套內使用面積。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，目前《住宅項目規范(征求意見稿)》尚處于征求意見階段，到真正實施還需要一系列政策的配置，包括涉及到的統計制度、稅收制度、物業收費等問題。比如房價統計制度要調整，不然數據就會出現大漲不可比。稅收制度要變，如果按照新口徑計算，普通和非普的認定標準需要調整。一些按照建筑面積計算的費用也需要調整。而政策的落地或也涉及到多個部門，包括住建部、統計局、稅務局等。

那么，此間究竟需要多長時間?香港的調整之路可以作為參考。

據《新周刊》2019年1月的報道，香港用了整整5年時間促成了從建筑面積交易到實用面積交易的轉變。而真正推動并促成這一改革的，正是負責設計和測量規范的建筑設計師們。

由于注意到香港開發商在建筑面積交房時普遍存在"發水"(編者注:原本用于指代海鮮販子為魷魚注水增重，以期賣出好價錢，在這里指香港地產商在合法條件下擴充銷售面積，創造極致利潤)現象，2008年開始，時任香港測量師學會產業測量組主席的潘永祥開始為推動"實用面積"賣房開始奔走。

一場改革拉開序幕，當年潘永祥出任實用面積工作小組主席。最終，實用面積的概念被定義為"由墻壁圍繞單位的樓面面積，包括露臺及工作平臺"，這一釋義得到了特區政府的采納。

于是，窗臺、冷氣機位之類的"發水高發區域"，即此前公認的公共面積，尤其是彼時大肆擴張的花園、會所、球場、車位等，被排除在新定義之外。在樓書上，它們的位置、范圍會被清晰標注出來，只是考慮到香港居住空間普遍狹窄，櫥柜、床通常會被置于墻壁內，看似并無用途的墻壁，還是被納入實用面積。

2011年11月底，《一手住宅物業銷售條例草案》展開公眾咨詢。條例草案明確規定，使用"實用面積"作為新房銷售的唯一計價方式,并正式將"實用面積"表述納入法規。在此之前，由測量師學會、律師公會成員組成的督導委員會對房屋相關信息公布時間表、售樓書內容等實施細則作出了全面規定。2013年，草案正式頒布，并允許擁有10個月雙軌制時期。

從調研到草案再到推出，政府與開發商之間的博弈和拉鋸案例不勝枚舉，所幸新的購房標準最終得到真正執行。